{"id":2932,"date":"2025-12-14T17:08:45","date_gmt":"2025-12-14T21:08:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/?p=2932"},"modified":"2025-12-14T17:14:12","modified_gmt":"2025-12-14T21:14:12","slug":"las-vias-de-hecho-en-el-cobro-de-gastos-comunes-en-los-condominios-analisis-doctrinal-y-jurisprudencial-venezolano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/2025\/12\/14\/las-vias-de-hecho-en-el-cobro-de-gastos-comunes-en-los-condominios-analisis-doctrinal-y-jurisprudencial-venezolano\/","title":{"rendered":"Las V\u00edas de Hecho en el Cobro de gastos Comunes en los Condominios: An\u00e1lisis Doctrinal y Jurisprudencial Venezolano"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/1002219042.png\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/1002219042.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-2933\" srcset=\"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/1002219042.png 1024w, https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/1002219042-300x300.png 300w, https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/1002219042-150x150.png 150w, https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/1002219042-768x768.png 768w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>En el r\u00e9gimen de propiedad horizontal venezolano, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Gaceta Oficial N\u00b0 3.241 Extraordinario del 18 de agosto de 1983), los copropietarios est\u00e1n obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos comunes (art. 14 LPH), constituyendo una obligaci\u00f3n propter rem ligada a la titularidad del inmueble. El cobro de estas expensas debe realizarse por v\u00edas legales, conferiendo a las planillas de condominio fuerza ejecutiva para procedimientos judiciales expeditos (art. 14 LPH). Sin embargo, ante la morosidad frecuente, algunas juntas de condominio recurren a medidas coercitivas extrajudiciales, como la suspensi\u00f3n de servicios b\u00e1sicos (agua, gas, electricidad), restricci\u00f3n de acceso a \u00e1reas comunes (ascensores, estacionamientos, piscinas) o decodificaci\u00f3n de llaves electr\u00f3nicas. Estas pr\u00e1cticas constituyen v\u00edas de hecho, definidas doctrinalmente como actos arbitrarios que usurpan funciones jurisdiccionales, violando el debido proceso y derechos constitucionales (arts. 26, 49 y 115 CRBV). Este art\u00edculo analiza la prohibici\u00f3n de tales v\u00edas de hecho, con base en doctrina y jurisprudencia venezolana consolidada.<\/p>\n\n\n\n<p>El art. 14 LPH establece que las contribuciones a gastos comunes son exigibles por el administrador o por cualquier copropietario que hubiere pagado en exceso. Las planillas hacen fe contra el moroso (salvo prueba en contrario), permitiendo cobro por v\u00eda ejecutiva (procedimiento especial del C\u00f3digo de Procedimiento Civil). En casos extremos de morosidad reiterada, la asamblea puede demandar la enajenaci\u00f3n forzosa del inmueble (art. 39 LPH), con aprobaci\u00f3n del 75% de los copropietarios. La ley no autoriza medidas coercitivas privadas; el cobro debe ser judicial para evitar arbitrariedades.<\/p>\n\n\n\n<p>La doctrina, influida por autores como Jos\u00e9 Luis Aguilar Gorrondona y Gert Kummerov, enfatiza que la propiedad horizontal equilibra derechos individuales con obligaciones colectivas, pero la junta de condominio carece de potestades sancionatorias o coercitivas. Tales actos configuran abuso de derecho (art. 1.185 CC) y justicia por mano propia, prohibida en un Estado de Derecho. Rafael \u00c1ngel Brice\u00f1o y otros doctrinarios destacan que las v\u00edas de hecho vulneran la copropiedad forzosa perpetua sobre \u00e1reas comunes (art. 5 LPH), ya que el moroso no pierde derechos de uso proporcional. La morosidad genera responsabilidad civil, pero su ejecuci\u00f3n es exclusiva del Poder Judicial. Doctrinarios como Eloy Maduro Luyando clasifican estas pr\u00e1cticas como indefensi\u00f3n, recomendando acci\u00f3n de amparo constitucional como v\u00eda id\u00f3nea para restablecer inmediatamente la situaci\u00f3n infringida (art. 27 CRBV).<\/p>\n\n\n\n<p>La Sala Constitucional del TSJ ha desarrollado una l\u00ednea pac\u00edfica prohibitiva:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>Sentencia N\u00b0 1658 del 16\/06\/2003 (exp. 03-0609): Declar\u00f3 que las juntas no pueden suspender servicios b\u00e1sicos (gas, agua) por deudas, configurando v\u00edas de hecho que violan derechos a la vida, salud, vivienda adecuada y propiedad (arts. 43, 46, 82, 83 y 115 CRBV). La ley proporciona v\u00edas judiciales suficientes, haciendo innecesarias e ileg\u00edtimas tales medidas.<\/li>\n\n\n\n<li>Sentencia N\u00b0 603 del 30\/04\/2025 (ponente: Magistrada Michel Vel\u00e1squez Grillet): Reiter\u00f3 que las juntas carecen de facultades para imponer sanciones arbitrarias, como prohibici\u00f3n de acceso a \u00e1reas comunes o publicaci\u00f3n de morosos. Estas actos generan indefensi\u00f3n y violan tutela judicial efectiva.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Otras decisiones refuerzan que restricciones (decodificaci\u00f3n de ascensores, anulaci\u00f3n de accesos) son antijur\u00eddicas, procediendo amparo para su cesaci\u00f3n inmediata (e.g., revisiones de sentencias inferiores que validaban reglamentos internos permisivos). La Sala ha calificado estas conductas como usurpaci\u00f3n de funciones judiciales (art. 138 CRBV), priorizando el cobro ejecutivo sobre coerciones privadas.<\/p>\n\n\n\n<p>Aunque la morosidad afecta la sostenibilidad del condominio, las v\u00edas de hecho generan mayor perjuicio: exponen a la junta a acciones de amparo, indemnizaciones por da\u00f1os y perjuicios, e incluso responsabilidad penal por justicia por mano propia.<\/p>\n\n\n\n<p>Recomendaciones:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>Agotar gestiones amistosas (notificaciones, planes de pago).<\/li>\n\n\n\n<li>Iniciar cobro ejecutivo con planillas como t\u00edtulo.<\/li>\n\n\n\n<li>En morosidad grave, activar art. 39 LPH.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Esto alinea con principios de seguridad jur\u00eddica y proporcionalidad.<\/p>\n\n\n\n<p>La doctrina y jurisprudencia venezolana son un\u00e1nimes: las v\u00edas de hecho en el cobro de expensas condominiales son ileg\u00edtimas y violatorias de derechos fundamentales. El TSJ, mediante sentencias vinculantes, obliga a recurrir exclusivamente a v\u00edas judiciales, protegiendo la convivencia y el derecho de propiedad. Las juntas deben actuar con rigor legal para evitar nulidades y responsabilidades, fortaleciendo as\u00ed el r\u00e9gimen de propiedad horizontal en Venezuela.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En el r\u00e9gimen de propiedad horizontal venezolano, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Gaceta Oficial N\u00b0 3.241 Extraordinario del 18 de agosto de 1983), los copropietarios est\u00e1n obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos comunes (art. 14 LPH), constituyendo una obligaci\u00f3n propter rem ligada a la titularidad del inmueble. 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