{"id":3127,"date":"2026-06-07T11:45:55","date_gmt":"2026-06-07T15:45:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/?p=3127"},"modified":"2026-06-07T12:04:46","modified_gmt":"2026-06-07T16:04:46","slug":"resolucion-unilateral-del-contrato-de-opcion-de-compraventa-cuando-es-valida-cuando-no-lo-es-y-que-dice-el-tribunal-supremo-de-justicia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/2026\/06\/07\/resolucion-unilateral-del-contrato-de-opcion-de-compraventa-cuando-es-valida-cuando-no-lo-es-y-que-dice-el-tribunal-supremo-de-justicia\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n unilateral del contrato de opci\u00f3n de compraventa: cu\u00e1ndo es v\u00e1lida, cu\u00e1ndo no lo es y qu\u00e9 dice el Tribunal Supremo de Justicia."},"content":{"rendered":"\n

En Venezuela, muchos vendedores creen que pueden dar por resuelto un contrato de vivienda con solo invocar el vencimiento del plazo. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo de Justicia dice otra cosa.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Uno de los conflictos m\u00e1s frecuentes en el mercado inmobiliario venezolano surge cuando el vendedor, frente a un retraso en la firma del documento definitivo, decide actuar de forma unilateral: declara resuelto el contrato, retiene las arras y le cierra la puerta al comprador. La pregunta jur\u00eddica que este escenario plantea es tan simple como delicada: \u00bfpuede una parte resolver por s\u00ed sola un contrato bilateral?<\/p>\n\n\n\n

El punto de partida es el art\u00edculo 1.167 del C\u00f3digo Civil venezolano<\/strong>, que establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligaci\u00f3n, la otra puede reclamar judicialmente la resoluci\u00f3n del contrato o su cumplimiento, con los da\u00f1os y perjuicios en ambos casos. La palabra clave es \u00abjudicialmente\u00bb. El legislador no previ\u00f3 la resoluci\u00f3n autom\u00e1tica ni la declaraci\u00f3n unilateral fuera de los supuestos expresamente pactados como arras penitenciales.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, en la pr\u00e1ctica es com\u00fan encontrar contratos de opci\u00f3n de compraventa que incluyen cl\u00e1usulas que permiten al vendedor \u00abdar por resuelto\u00bb el contrato con una simple notificaci\u00f3n, ante cualquier incumplimiento del comprador. Y aqu\u00ed comienza el problema: \u00bftienen esas cl\u00e1usulas plena eficacia cuando se trata de vivienda principal?<\/p>\n\n\n\n

Una cosa es que el contrato prevea consecuencias ante el incumplimiento, y otra muy distinta es que el vendedor pueda decidir unilateralmente qui\u00e9n incumpli\u00f3 y ejecutar esa consecuencia sin que un juez lo revise.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia venezolana sobre contratos de opci\u00f3n de compraventa ha tenido una evoluci\u00f3n notable. Durante a\u00f1os, la Sala de Casaci\u00f3n Civil sostuvo posiciones cambiantes sobre si estos contratos equival\u00edan a una venta definitiva o a un contrato preliminar. Ese debate lleg\u00f3 a un punto de inflexi\u00f3n con la sentencia vinculante N\u00b0 878 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada el 20 de julio de 2015, en el expediente N\u00b0 2014-0662, caso Panader\u00eda La Cesta de los Panes, C.A. En ese fallo, la Sala Constitucional estableci\u00f3 con car\u00e1cter vinculante que todo juez de la Rep\u00fablica debe analizar de forma individualizada los elementos, t\u00e9rminos y condiciones de cada contrato para determinar su verdadera naturaleza jur\u00eddica, independientemente de la denominaci\u00f3n que las partes le hayan dado.<\/p>\n\n\n\n

Este criterio fue ratificado recientemente por la propia Sala de Casaci\u00f3n Civil en la sentencia N\u00b0 00176 del 23 de abril de 2025<\/strong>, con ponencia de la magistrada Carmen Eneida Alves Navas, en la que la Sala reconoci\u00f3 expresamente que el criterio sobre la calificaci\u00f3n de los contratos de opci\u00f3n de compraventa \u00abha sido din\u00e1mico\u00bb a lo largo de los a\u00f1os, y reafirm\u00f3 que el est\u00e1ndar vigente es el fijado por la Sala Constitucional en 2015: analizar la sustancia del contrato, no su nombre.<\/p>\n\n\n\n

Esta evoluci\u00f3n jurisprudencial es relevante porque impacta directamente en la cuesti\u00f3n de la resoluci\u00f3n. Si el contrato, pese a llamarse \u00abopci\u00f3n\u00bb, contiene todos los elementos de una venta definitiva \u2014consentimiento, objeto y precio determinados\u2014, entonces no puede resolverse unilateralmente como si fuera un simple contrato preparatorio. Las consecuencias del incumplimiento ser\u00e1n las de una compraventa propiamente dicha, y la parte afectada deber\u00e1 acudir a la v\u00eda judicial para obtener el cumplimiento forzoso o la resoluci\u00f3n, con los da\u00f1os correspondientes.<\/p>\n\n\n\n

El panorama se complica a\u00fan m\u00e1s cuando el contrato involucra vivienda principal y cr\u00e9dito hipotecario. En ese escenario espec\u00edfico, la Resoluci\u00f3n N\u00b0 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y H\u00e1bitat<\/strong> act\u00faa como un l\u00edmite normativo expreso que el vendedor no puede ignorar: proh\u00edbe ejecutar medidas que impliquen la p\u00e9rdida de la vivienda cuando el retraso en la protocolizaci\u00f3n del cr\u00e9dito no sea imputable al comprador. Esta no es una norma de gracia ni una disposici\u00f3n transitoria; es una regla de distribuci\u00f3n de riesgo que el Estado ha establecido para corregir los desequilibrios estructurales del sistema hipotecario venezolano.<\/p>\n\n\n\n

La Sala de Casaci\u00f3n Civil, en el marco de la sentencia analizada en nuestro art\u00edculo anterior \u2014relacionada con el contrato de opci\u00f3n sobre un inmueble en el estado Trujillo y la demora del FAOV en liberar los fondos\u2014 aplic\u00f3 precisamente este razonamiento. El vencimiento formal del plazo no fue considerado suficiente para justificar la resoluci\u00f3n, porque el incumplimiento del comprador no le era imputable: fue el sistema financiero estatal quien no liber\u00f3 los recursos a tiempo. Resolver el contrato en esas circunstancias habr\u00eda significado trasladar al comprador las consecuencias de una falla institucional ajena a su voluntad.<\/p>\n\n\n\n

El vencimiento del plazo es un dato contractual. La imputabilidad del incumplimiento es una cuesti\u00f3n de fondo. Sin analizar la segunda, la primera no puede generar por s\u00ed sola la resoluci\u00f3n del contrato.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s all\u00e1 del caso concreto, la doctrina que consolida este fallo, sumada al criterio del art\u00edculo 506 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil<\/strong> sobre la carga de la prueba, establece un est\u00e1ndar claro: quien alega la resoluci\u00f3n por incumplimiento debe demostrar que ese incumplimiento fue real, injustificado y atribuible a la contraparte. Si el incumplimiento tuvo su origen en factores externos \u2014retrasos bancarios, demoras administrativas, actuaciones de organismos estatales\u2014, la resoluci\u00f3n unilateral no solo es cuestionable, sino jur\u00eddicamente vulnerable.<\/p>\n\n\n\n

Lo que esto significa en la pr\u00e1ctica es que el vendedor que pretenda resolver un contrato de vivienda principal deber\u00e1 ser extremadamente cuidadoso. Debe poder demostrar ante un tribunal que el comprador incumpli\u00f3, que ese incumplimiento le es imputable, y que la resoluci\u00f3n no encubre una ejecuci\u00f3n indebida frente a circunstancias que el comprador no pudo controlar. De lo contrario, la resoluci\u00f3n declarada unilateralmente puede ser desconocida judicialmente, con las consecuencias patrimoniales que ello implica: restituci\u00f3n del inmueble, devoluci\u00f3n de arras, e indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Para los compradores, este conjunto de criterios jurisprudenciales representa una protecci\u00f3n importante, pero no autom\u00e1tica. La diligencia sigue siendo el mejor escudo: gestionar el cr\u00e9dito oportunamente, documentar cada gesti\u00f3n ante el banco o el organismo estatal, conservar los comprobantes de cada paso del proceso y, ante la menor se\u00f1al de una resoluci\u00f3n unilateral por parte del vendedor, actuar de inmediato con asistencia legal. Ese expediente documental es el que, ante un tribunal, permite demostrar qui\u00e9n actu\u00f3 de buena fe y qui\u00e9n no.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la resoluci\u00f3n unilateral de un contrato de opci\u00f3n de compraventa sobre vivienda en Venezuela no es un mecanismo simple ni infalible. La jurisprudencia del TSJ, desde la sentencia constitucional vinculante de 2015 hasta los fallos m\u00e1s recientes de la Sala de Casaci\u00f3n Civil en 2025 y 2026, avanza en una direcci\u00f3n muy clara: los formalismos contractuales no pueden anteponerse al an\u00e1lisis real de qui\u00e9n incumpli\u00f3, por qu\u00e9 raz\u00f3n y qu\u00e9 garant\u00edas constitucionales est\u00e1n en juego. El nombre del contrato, la cl\u00e1usula de vencimiento autom\u00e1tico y el plazo pactado son puntos de partida. La sustancia del conflicto es lo que los tribunales realmente analizan.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En Venezuela, muchos vendedores creen que pueden dar por resuelto un contrato de vivienda con solo invocar el vencimiento del plazo. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo de Justicia dice otra cosa. Uno de los conflictos m\u00e1s frecuentes en el mercado inmobiliario venezolano surge cuando el vendedor, frente a un retraso en la firma del documento definitivo, decide actuar de […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[97,95,118,139,1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3127"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3127"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3127\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3128,"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3127\/revisions\/3128"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3127"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3127"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3127"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}