{"id":3195,"date":"2026-06-28T16:42:10","date_gmt":"2026-06-28T20:42:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/?p=3195"},"modified":"2026-06-28T17:00:25","modified_gmt":"2026-06-28T21:00:25","slug":"subrogacion-arrendaticia-consignaciones-de-canon-y-tutela-judicial-efectiva-en-venezuela-analisis-doctrinal-de-un-reciente-conflicto-constitucional-sobre-arrendamientos-comerciales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/2026\/06\/28\/subrogacion-arrendaticia-consignaciones-de-canon-y-tutela-judicial-efectiva-en-venezuela-analisis-doctrinal-de-un-reciente-conflicto-constitucional-sobre-arrendamientos-comerciales\/","title":{"rendered":"Subrogaci\u00f3n arrendaticia, consignaciones de canon y tutela judicial efectiva en Venezuela: an\u00e1lisis doctrinal de un reciente conflicto constitucional sobre arrendamientos comerciales."},"content":{"rendered":"\n<p>La reciente controversia sometida a conocimiento de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia representa uno de los debates m\u00e1s relevantes del derecho inmobiliario y arrendaticio venezolano contempor\u00e1neo.<\/p>\n\n\n\n<p>El caso trasciende ampliamente un simple procedimiento de desalojo comercial. En realidad, la controversia obliga a examinar temas estructurales vinculados con:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la subrogaci\u00f3n legal del adquirente del inmueble arrendado;<\/li>\n\n\n\n<li>la eficacia liberatoria de las consignaciones arrendaticias;<\/li>\n\n\n\n<li>la continuidad de las relaciones locativas tras la transferencia de propiedad;<\/li>\n\n\n\n<li>el alcance del derecho preferente y retracto legal del arrendatario;<\/li>\n\n\n\n<li>y los l\u00edmites constitucionales de la valoraci\u00f3n judicial de las pruebas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La importancia doctrinal de esta discusi\u00f3n radica en que el expediente enfrenta dos grandes principios jur\u00eddicos que hist\u00f3ricamente han coexistido en tensi\u00f3n dentro del sistema venezolano:<\/p>\n\n\n\n<p>Por una parte:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la protecci\u00f3n especial del arrendatario comercial;<\/li>\n\n\n\n<li>la estabilidad de la relaci\u00f3n locativa;<\/li>\n\n\n\n<li>y la tutela reforzada del ocupante econ\u00f3mico.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Por la otra:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la seguridad jur\u00eddica inmobiliaria;<\/li>\n\n\n\n<li>la eficacia de las transferencias patrimoniales;<\/li>\n\n\n\n<li>y la protecci\u00f3n del adquirente leg\u00edtimo del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Precisamente esa tensi\u00f3n convierte esta controversia en un caso de enorme trascendencia para el derecho arrendaticio venezolano.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>I. Los hechos del caso<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La controversia se origina a partir de una demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos C\u00e9sar Jos\u00e9 Brito Guerrero y Lorena Eufemia Guilarte Guacares contra el ciudadano Jhony Segundo Pacheco Mendoza, representante de la firma personal Restaurante El Guanare\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n<p>El inmueble objeto del litigio correspond\u00eda originalmente a un local comercial arrendado por el ciudadano Mariano Decina.<\/p>\n\n\n\n<p>Posteriormente:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>el propietario falleci\u00f3;<\/li>\n\n\n\n<li>el inmueble pas\u00f3 a integrar la sucesi\u00f3n hereditaria;<\/li>\n\n\n\n<li>y m\u00e1s adelante fue transferido mediante documento protocolizado ante Registro P\u00fablico a favor de los hoy accionantes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>A partir de dicha adquisici\u00f3n, los nuevos propietarios sostuvieron haber quedado subrogados en la posici\u00f3n jur\u00eddica del antiguo arrendador.<\/p>\n\n\n\n<p>Este aspecto constituye el primer gran eje doctrinal del caso.<\/p>\n\n\n\n<p>Porque el derecho venezolano reconoce hist\u00f3ricamente que la venta del inmueble arrendado no extingue autom\u00e1ticamente la relaci\u00f3n locativa.<\/p>\n\n\n\n<p>Por el contrario:<br>la relaci\u00f3n arrendaticia contin\u00faa,<br>aunque se produce una modificaci\u00f3n subjetiva en la posici\u00f3n del acreedor del canon.<\/p>\n\n\n\n<p>Es decir:<br>el contrato subsiste,<br>pero cambia el arrendador.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>II. La continuidad material de la relaci\u00f3n arrendaticia<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Uno de los elementos m\u00e1s relevantes del expediente es que las propias actuaciones posteriores a la venta parec\u00edan demostrar la continuidad efectiva de la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan las actas procesales:<br>durante parte del a\u00f1o 2020 el arrendatario habr\u00eda realizado pagos de canon directamente a favor de los nuevos propietarios, equivalentes aproximadamente a noventa d\u00f3lares mensuales o su equivalente en bol\u00edvares conforme a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela.<\/p>\n\n\n\n<p>Este hecho posee enorme importancia jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p>Porque evidencia:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>reconocimiento pr\u00e1ctico de la subrogaci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>aceptaci\u00f3n del nuevo acreedor;<\/li>\n\n\n\n<li>continuidad del v\u00ednculo contractual;<\/li>\n\n\n\n<li>y permanencia de la relaci\u00f3n arrendaticia bajo nueva titularidad dominical.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Desde una perspectiva doctrinal:<br>la conducta posterior de las partes suele constituir uno de los elementos m\u00e1s relevantes para interpretar:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la existencia de reconocimiento contractual;<\/li>\n\n\n\n<li>la aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de nuevas condiciones;<\/li>\n\n\n\n<li>y la continuidad de obligaciones rec\u00edprocas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Por ello:<br>la existencia de pagos efectuados directamente a favor de los nuevos propietarios adquiere una relevancia probatoria determinante.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>III. El surgimiento del conflicto jur\u00eddico<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La controversia se intensifica cuando los nuevos propietarios:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>notifican formalmente la no renovaci\u00f3n del contrato;<\/li>\n\n\n\n<li>ejercen el ofrecimiento preferente previsto en la legislaci\u00f3n especial arrendaticia;<\/li>\n\n\n\n<li>y posteriormente accionan judicialmente por desalojo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Aqu\u00ed emerge uno de los temas m\u00e1s delicados del derecho arrendaticio venezolano:<br>la interacci\u00f3n entre:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>el derecho preferente del arrendatario;<\/li>\n\n\n\n<li>el retracto legal;<\/li>\n\n\n\n<li>y la subrogaci\u00f3n del adquirente del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La legislaci\u00f3n venezolana en materia de arrendamiento inmobiliario comercial reconoce al arrendatario determinados mecanismos de protecci\u00f3n frente a la venta del inmueble arrendado.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin embargo:<br>dichos derechos:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>no son absolutos;<\/li>\n\n\n\n<li>poseen lapsos espec\u00edficos;<\/li>\n\n\n\n<li>requieren formalidades;<\/li>\n\n\n\n<li>y est\u00e1n sometidos a cargas procesales concretas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Precisamente una de las discusiones centrales del expediente consiste en determinar:<br>si el arrendatario:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>fue v\u00e1lidamente notificado;<\/li>\n\n\n\n<li>conoci\u00f3 efectivamente la venta;<\/li>\n\n\n\n<li>y ejerci\u00f3 oportunamente sus derechos preferenciales.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>IV. El verdadero n\u00facleo doctrinal:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>las consignaciones arrendaticias<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El centro real del conflicto jur\u00eddico radica en una interrogante doctrinal particularmente compleja:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfPuede el arrendatario continuar consignando v\u00e1lidamente c\u00e1nones frente al antiguo propietario despu\u00e9s de producida la venta del inmueble?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La decisi\u00f3n recurrida aparentemente consider\u00f3 v\u00e1lidas determinadas consignaciones efectuadas frente al anterior titular del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>Y precisamente all\u00ed surge el n\u00facleo de la cr\u00edtica constitucional formulada por los solicitantes de revisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>V. La subrogaci\u00f3n legal del adquirente<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La tesis central de los accionantes se fundamenta en un principio cl\u00e1sico del derecho civil y arrendaticio:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>el adquirente del inmueble arrendado se subroga en la posici\u00f3n jur\u00eddica del arrendador.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta figura implica que:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>el contrato no desaparece;<\/li>\n\n\n\n<li>el arrendamiento contin\u00faa;<\/li>\n\n\n\n<li>pero el acreedor del canon cambia.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La consecuencia jur\u00eddica es extremadamente importante:<\/p>\n\n\n\n<p>si el inmueble fue v\u00e1lidamente transferido,<br>el nuevo propietario pasa a convertirse en titular:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>del derecho de cobro;<\/li>\n\n\n\n<li>de la relaci\u00f3n locativa;<\/li>\n\n\n\n<li>y de las acciones derivadas del contrato.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En consecuencia:<br>las consignaciones efectuadas frente a quien dej\u00f3 de ser propietario podr\u00edan carecer de efecto liberatorio.<\/p>\n\n\n\n<p>Y precisamente esta constituye la tesis doctrinal central del recurso constitucional.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>VI. La contradicci\u00f3n l\u00f3gica denunciada<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Uno de los argumentos m\u00e1s sofisticados del recurso radica en denunciar una contradicci\u00f3n estructural dentro de la decisi\u00f3n recurrida.<\/p>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan los solicitantes:<br>el tribunal:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>reconoci\u00f3 la existencia de la venta;<\/li>\n\n\n\n<li>reconoci\u00f3 la condici\u00f3n de propietarios de los accionantes;<\/li>\n\n\n\n<li>reconoci\u00f3 la continuidad del contrato;<\/li>\n\n\n\n<li>e incluso admiti\u00f3 la subrogaci\u00f3n arrendaticia;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>pero simult\u00e1neamente:<br>consider\u00f3 v\u00e1lidas consignaciones realizadas frente al anterior propietario.<\/p>\n\n\n\n<p>Desde una perspectiva doctrinal:<br>la cr\u00edtica posee una enorme relevancia.<\/p>\n\n\n\n<p>Porque:<br>si la subrogaci\u00f3n produjo efectos jur\u00eddicos plenos,<br>entonces:<br>el acreedor leg\u00edtimo del canon ya no era el propietario original.<\/p>\n\n\n\n<p>Y si ello es as\u00ed,<br>surge inevitablemente una interrogante fundamental:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfC\u00f3mo podr\u00edan producir efectos liberatorios pagos realizados a favor de quien ya no era acreedor de la obligaci\u00f3n arrendaticia?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Esta cuesti\u00f3n afecta directamente:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la seguridad jur\u00eddica del adquirente;<\/li>\n\n\n\n<li>la estabilidad del tr\u00e1fico inmobiliario;<\/li>\n\n\n\n<li>y la eficacia patrimonial de las transferencias de propiedad.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>VII. La tutela judicial efectiva y la valoraci\u00f3n de las pruebas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Otro de los ejes centrales del recurso constitucional se relaciona con la valoraci\u00f3n judicial de las pruebas.<\/p>\n\n\n\n<p>Los accionantes sostienen que:<br>el tribunal:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>ignor\u00f3 documentos esenciales;<\/li>\n\n\n\n<li>desestim\u00f3 pruebas relevantes;<\/li>\n\n\n\n<li>y valor\u00f3 de forma desigual las promovidas por cada parte.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Especial importancia adquieren:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>los recibos de pago;<\/li>\n\n\n\n<li>las consignaciones arrendaticias;<\/li>\n\n\n\n<li>las actuaciones notariales;<\/li>\n\n\n\n<li>y las notificaciones vinculadas con la venta del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La controversia adquiere as\u00ed una dimensi\u00f3n constitucional vinculada con:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>el debido proceso;<\/li>\n\n\n\n<li>la tutela judicial efectiva;<\/li>\n\n\n\n<li>la igualdad procesal;<\/li>\n\n\n\n<li>y la obligaci\u00f3n de motivaci\u00f3n judicial suficiente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>VIII. El valor jur\u00eddico de las notificaciones notariales<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El expediente tambi\u00e9n plantea un tema doctrinalmente trascendental:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>la eficacia jur\u00eddica de las notificaciones notariales en materia arrendaticia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los accionantes sostienen que:<br>las actuaciones practicadas por v\u00eda notarial acreditaban formalmente:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la venta del inmueble;<\/li>\n\n\n\n<li>la subrogaci\u00f3n del nuevo propietario;<\/li>\n\n\n\n<li>y la continuidad de la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En consecuencia:<br>afirman que el tribunal desconoci\u00f3 arbitrariamente:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la fe p\u00fablica notarial;<\/li>\n\n\n\n<li>la presunci\u00f3n de legalidad de dichas actuaciones;<\/li>\n\n\n\n<li>y su eficacia probatoria.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Este aspecto resulta especialmente importante dentro del sistema venezolano,<br>donde las notificaciones notariales constituyen frecuentemente:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>mecanismos de ofrecimiento preferente;<\/li>\n\n\n\n<li>instrumentos de formalizaci\u00f3n precontenciosa;<\/li>\n\n\n\n<li>y medios esenciales de comunicaci\u00f3n jur\u00eddica entre arrendador y arrendatario.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>IX. Protecci\u00f3n arrendaticia y seguridad jur\u00eddica inmobiliaria<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En el fondo,<br>la controversia refleja una tensi\u00f3n estructural hist\u00f3rica del derecho arrendaticio venezolano.<\/p>\n\n\n\n<p>Por una parte:<br>el sistema protege especialmente:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la estabilidad del arrendatario;<\/li>\n\n\n\n<li>la continuidad econ\u00f3mica del establecimiento comercial;<\/li>\n\n\n\n<li>y el equilibrio locativo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pero por la otra:<br>el ordenamiento tambi\u00e9n debe proteger:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la eficacia econ\u00f3mica de las transferencias;<\/li>\n\n\n\n<li>la seguridad del adquirente;<\/li>\n\n\n\n<li>y la estabilidad del tr\u00e1fico inmobiliario.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La excesiva expansi\u00f3n de cualquiera de estas dos posiciones puede generar desequilibrios severos.<\/p>\n\n\n\n<p>Un sistema que destruya completamente la seguridad jur\u00eddica del adquirente:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>paraliza el mercado inmobiliario;<\/li>\n\n\n\n<li>reduce inversiones;<\/li>\n\n\n\n<li>y debilita la circulaci\u00f3n patrimonial.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pero un sistema que elimine toda protecci\u00f3n arrendaticia:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>puede vulnerar estabilidad comercial;<\/li>\n\n\n\n<li>continuidad econ\u00f3mica;<\/li>\n\n\n\n<li>y tutela constitucional del ocupante.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Precisamente all\u00ed radica la complejidad doctrinal del caso.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>X. La importancia constitucional de la controversia<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La decisi\u00f3n que eventualmente adopte la Sala Constitucional probablemente tendr\u00e1 una influencia significativa sobre:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>los arrendamientos comerciales en Venezuela;<\/li>\n\n\n\n<li>la eficacia de las consignaciones arrendaticias;<\/li>\n\n\n\n<li>la protecci\u00f3n del adquirente del inmueble;<\/li>\n\n\n\n<li>y el alcance de la subrogaci\u00f3n arrendaticia.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Asimismo:<br>el caso probablemente impactar\u00e1 futuros litigios relacionados con:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>desalojos comerciales;<\/li>\n\n\n\n<li>retracto legal;<\/li>\n\n\n\n<li>ofrecimiento preferente;<\/li>\n\n\n\n<li>valoraci\u00f3n probatoria;<\/li>\n\n\n\n<li>y tutela judicial efectiva.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Especialmente porque el expediente aborda un fen\u00f3meno recurrente en Venezuela:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>la utilizaci\u00f3n de consignaciones arrendaticias como mecanismo defensivo frente a cambios de titularidad del inmueble arrendado.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La controversia sometida a revisi\u00f3n constitucional trasciende ampliamente un procedimiento ordinario de desalojo comercial.<\/p>\n\n\n\n<p>El caso obliga a examinar:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>la verdadera naturaleza de la subrogaci\u00f3n arrendaticia;<\/li>\n\n\n\n<li>la eficacia jur\u00eddica de las consignaciones;<\/li>\n\n\n\n<li>la relaci\u00f3n entre propiedad y estabilidad locativa;<\/li>\n\n\n\n<li>y los l\u00edmites constitucionales de la valoraci\u00f3n judicial de las pruebas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La futura decisi\u00f3n de la Sala Constitucional probablemente contribuir\u00e1 a redefinir el equilibrio entre:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li>protecci\u00f3n arrendaticia;<\/li>\n\n\n\n<li>seguridad jur\u00eddica inmobiliaria;<\/li>\n\n\n\n<li>estabilidad contractual;<\/li>\n\n\n\n<li>y eficacia patrimonial de las transferencias de propiedad.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En consecuencia,<br>el caso se proyecta como una referencia doctrinal relevante para el desarrollo futuro del derecho arrendaticio comercial venezolano.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La reciente controversia sometida a conocimiento de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia representa uno de los debates m\u00e1s relevantes del derecho inmobiliario y arrendaticio venezolano contempor\u00e1neo. 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