{"id":3429,"date":"2026-10-18T11:08:51","date_gmt":"2026-10-18T15:08:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/?p=3429"},"modified":"2026-10-18T17:24:57","modified_gmt":"2026-10-18T21:24:57","slug":"hay-que-agotar-sunavi-para-demandar-danos-y-perjuicios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.abintabogados.com\/web\/2026\/10\/18\/hay-que-agotar-sunavi-para-demandar-danos-y-perjuicios\/","title":{"rendered":"\u00bfHay que agotar SUNAVI para demandar da\u00f1os y perjuicios?"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>El procedimiento previo a las demandas arrendaticias de vivienda: doctrina, jurisprudencia y evoluci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>El problema<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Un arrendatario desocupa el inmueble y lo deja deteriorado. El contrato ya se extingui\u00f3: no hay entrega que pedir ni posesi\u00f3n que discutir. El arrendador s\u00f3lo quiere el dinero de la reparaci\u00f3n. \u00bfDebe pasar antes por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI)?<\/p>\n\n\n\n<p>La pregunta no es te\u00f3rica. De ella depende que la demanda se admita o se declare inadmisible, con p\u00e9rdida de tiempo, de costas y, a veces, de la prescripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>La jurisprudencia m\u00e1s reciente del Tribunal Supremo de Justicia responde que s\u00ed: el procedimiento previo es exigible tambi\u00e9n para las pretensiones indemnizatorias aut\u00f3nomas. Pero fija, a la vez, un criterio sobre <strong>qu\u00e9 significa agotarlo<\/strong> que cambia el resultado de muchos juicios en curso.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>El marco normativo<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dos instrumentos de 2011 configuran la instituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>El <strong>Decreto N\u00b0 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupaci\u00f3n Arbitraria de Viviendas<\/strong> (Gaceta Oficial N\u00b0 39.668 del 6 de mayo de 2011) <em>[Verificar n\u00famero de Gaceta]<\/em> dise\u00f1a, en sus art\u00edculos 7 al 10, un tr\u00e1mite conciliatorio ante el \u00f3rgano administrativo competente.<\/p>\n\n\n\n<p>La <strong>Ley para la Regularizaci\u00f3n y Control de los Arrendamientos de Vivienda<\/strong> (Gaceta Oficial N\u00b0 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011) remite a ese tr\u00e1mite y define su \u00e1mbito:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>Art\u00edculo 94.<\/strong> Lo exige \u00abprevio a las demandas por desalojo, cumplimiento o resoluci\u00f3n de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio <strong>y dem\u00e1s acciones derivadas de relaciones arrendaticias<\/strong> sobre inmuebles destinados a vivienda\u00bb, as\u00ed como a todo proceso del que pueda resultar la p\u00e9rdida de la posesi\u00f3n o tenencia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Art\u00edculo 96.<\/strong> Precisa que el procedimiento aplicable es el de los art\u00edculos 7 al 10 del Decreto N\u00b0 8.190.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>El engranaje del Decreto es sencillo: audiencia conciliatoria con asistencia jur\u00eddica de ambas partes (art\u00edculo 7), plazo total que no puede exceder de veinte d\u00edas h\u00e1biles contados desde la primera audiencia, acta de cierre que deja constancia del acuerdo o de la infructuosidad de las gestiones (art\u00edculo 8), decisi\u00f3n motivada cuando no hay acuerdo (art\u00edculo 9) y, finalmente, el art\u00edculo 10: cumplido el procedimiento, <strong>\u00abindependientemente de la decisi\u00f3n\u00bb<\/strong>, las partes pueden acudir a los tribunales. Sin ese cumplimiento previo, no.<\/p>\n\n\n\n<p>La frase que ha generado tres lustros de litigio es la del art\u00edculo 94: <em>y dem\u00e1s acciones derivadas de relaciones arrendaticias<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Naturaleza jur\u00eddica: no es una \u00abv\u00eda administrativa\u00bb cualquiera<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El procedimiento previo no es un recurso administrativo ni una instancia de revisi\u00f3n. Es un <strong>presupuesto de admisibilidad de la pretensi\u00f3n<\/strong>: una carga procesal cuyo incumplimiento impide la constituci\u00f3n v\u00e1lida del proceso, verificable de oficio por el juez.<\/p>\n\n\n\n<p>La Sala Constitucional lo describi\u00f3 en su sentencia N\u00b0 823 del 18 de octubre de 2016 (caso: Catiz Hugdariz Araque V\u00e1squez) como un tr\u00e1mite que \u00abpersigue una habilitaci\u00f3n para acudir al procedimiento jurisdiccional\u00bb. La palabra clave es <em>habilitaci\u00f3n<\/em>: no se busca que la Administraci\u00f3n resuelva el conflicto, sino que constate que hubo una oportunidad real de conciliar antes de que un tribunal pueda ordenar la salida de una familia de su vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p>De esa finalidad tuitiva \u2014anclada en el art\u00edculo 82 de la Constituci\u00f3n\u2014 derivan dos consecuencias doctrinales que conviene no confundir:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\">\n<li><strong>El fundamento del requisito es la protecci\u00f3n posesoria, no la relaci\u00f3n contractual en abstracto.<\/strong> La doctrina especializada venezolana ha insistido en que el r\u00e9gimen inquilinario de vivienda es tuitivo y de orden p\u00fablico, y que sus cargas deben leerse a la luz del bien que protegen (entre otros, Jos\u00e9 Gonz\u00e1lez Escorche, <em>Los nuevos procedimientos administrativos y el proceso judicial arrendaticio (inquilinario) en Venezuela<\/em>, obra citada por el propio Tribunal Supremo de Justicia; y Gilberto Guerrero Quintero, <em>Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario<\/em>). <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Toda causal de inadmisibilidad es de interpretaci\u00f3n restrictiva.<\/strong> El principio <em>pro actione<\/em> obliga a preferir, entre dos lecturas posibles de un requisito de entrada, aquella que permite el acceso a la jurisdicci\u00f3n (art\u00edculos 26 y 257 constitucionales). La Sala Constitucional lo sostiene desde su sentencia N\u00b0 1.064 del 19 de septiembre de 2000 (caso: C.A. Cervecer\u00eda Regional). <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Ah\u00ed est\u00e1 la tensi\u00f3n que explica toda la evoluci\u00f3n posterior: el art\u00edculo 94 emplea una f\u00f3rmula ampl\u00edsima \u2014\u00bbdem\u00e1s acciones derivadas de relaciones arrendaticias\u00bb\u2014 mientras que el bien jur\u00eddico que justifica la carga es, esencialmente, la posesi\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quince a\u00f1os de evoluci\u00f3n jurisprudencial<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La l\u00ednea no ha sido lineal: primero se consolid\u00f3 el requisito, luego se delimit\u00f3 su \u00e1mbito y por \u00faltimo se flexibiliz\u00f3 su forma de agotamiento.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Fecha<\/strong><\/td><td><strong>Decisi\u00f3n<\/strong><\/td><td><strong>Aporte<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>2011<\/td><td>Decreto N\u00b0 8.190 y Ley para la Regularizaci\u00f3n y Control de los Arrendamientos de Vivienda<\/td><td>Nace el procedimiento previo a las demandas.<\/td><\/tr><tr><td>17-04-2013<\/td><td>SCC N\u00b0 175<\/td><td>El agotamiento es requisito <em>sine qua non<\/em> para demandar cuando la acci\u00f3n puede conllevar el desalojo de una vivienda, y es el \u00fanico requisito que la ley exige.<\/td><\/tr><tr><td>06-05-2015<\/td><td><a href=\"http:\/\/historico.tsj.gob.ve\/decisiones\/scc\/mayo\/176951-RI.000243-6515-2015-13-699.HTML\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SCC N\u00b0 RI-000243, exp. 13-699<\/a><\/td><td>Al interpretar el art\u00edculo 94, la Sala sostiene que las partes no pueden eludir el tr\u00e1mite por v\u00eda contractual: entrada en vigencia la ley, su cumplimiento es inevitable.<\/td><\/tr><tr><td>18-10-2016<\/td><td><a href=\"https:\/\/historico.tsj.gob.ve\/decisiones\/scon\/octubre\/190906-823-181016-2016-15-1447.HTML\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SC N\u00b0 823, exp. 15-1447<\/a><\/td><td>Define la funci\u00f3n del procedimiento como <em>habilitaci\u00f3n<\/em> de la v\u00eda judicial y precisa el car\u00e1cter de SUNAVI y el efecto de los acuerdos conciliatorios.<\/td><\/tr><tr><td>07-10-2022<\/td><td><a href=\"https:\/\/historico.tsj.gob.ve\/decisiones\/scc\/octubre\/319606-000427-71022-2022-21-007.HTML\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SCC N\u00b0 427, exp. 21-007<\/a><\/td><td>Hay <strong>falsa aplicaci\u00f3n<\/strong> del Decreto cuando se exige el antejuicio a una acci\u00f3n reivindicatoria contra quien ocupa sin t\u00edtulo: no toda demanda sobre una vivienda queda sujeta al tr\u00e1mite.<\/td><\/tr><tr><td>08-12-2022<\/td><td><a href=\"https:\/\/historico.tsj.gob.ve\/decisiones\/scc\/noviembre\/320580-000604-81122-2022-22-221.HTML\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SCC N\u00b0 604, exp. 22-221<\/a><\/td><td>Reitera el criterio anterior y refuerza la lectura restrictiva del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n.<\/td><\/tr><tr><td>21-03-2025<\/td><td><a href=\"https:\/\/historico.tsj.gob.ve\/decisiones\/scc\/marzo\/342543-000108-21325-2025-24-688.HTML\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SCC N\u00b0 108, exp. 24-688<\/a> (arrendamiento comercial)<\/td><td>El agotamiento de la v\u00eda administrativa no obliga al administrado a esperar una providencia expresa: basta el transcurso del lapso legal.<\/td><\/tr><tr><td>01-04-2025<\/td><td><a href=\"https:\/\/historico.tsj.gob.ve\/decisiones\/scon\/abril\/342831-0447-1425-2025-24-0394.HTML\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SC N\u00b0 447, exp. 24-0394<\/a><\/td><td>En materia comercial, acumular desalojo y cobro de c\u00e1nones como da\u00f1os y perjuicios no constituye inepta acumulaci\u00f3n.<\/td><\/tr><tr><td>15-10-2026<\/td><td>SCC, exp. AA20-C-2026-000028<\/td><td>Los art\u00edculos 94 y 96 <strong>s\u00ed<\/strong> alcanzan a la demanda aut\u00f3noma de da\u00f1os y perjuicios; y el procedimiento se entiende agotado con el cierre de la fase conciliatoria.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>El giro de 2025: agotar no es esperar un acto expreso<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Durante a\u00f1os, tribunales de instancia exigieron al arrendador consignar con el libelo una <strong>resoluci\u00f3n<\/strong> de SUNAVI que lo habilitara a demandar. Sin ese papel, inadmisibilidad. El problema pr\u00e1ctico es conocido: expedientes abiertos durante meses o a\u00f1os sin decisi\u00f3n del \u00f3rgano administrativo, con el justiciable atrapado entre un silencio que no puede forzar y un tribunal que no lo recibe.<\/p>\n\n\n\n<p>La sentencia N\u00b0 108 del 21 de marzo de 2025 abri\u00f3 la puerta. En una incidencia cautelar de arrendamiento comercial, la Sala de Casaci\u00f3n Civil sostuvo que el agotamiento de la v\u00eda administrativa no obliga al administrado a esperar que el organismo dicte una providencia expresa: consumido el lapso legal sin pronunciamiento, la instancia se tiene por agotada.<\/p>\n\n\n\n<p>Dos advertencias antes de citar ese precedente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Primera: el contexto normativo no es id\u00e9ntico.<\/strong> La decisi\u00f3n se construy\u00f3 sobre el art\u00edculo 41, literal \u00abl\u00bb, de la Ley de Regulaci\u00f3n del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que contiene una cl\u00e1usula expresa de agotamiento autom\u00e1tico \u2014treinta d\u00edas continuos, \u00abconsumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa\u00bb\u2014. El Decreto N\u00b0 8.190 no tiene equivalente, y su art\u00edculo 9 s\u00ed ordena al funcionario motivar una decisi\u00f3n cuando no hay acuerdo. La extensi\u00f3n a vivienda es, por tanto, anal\u00f3gica.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Segunda: en el caso concreto, el criterio sirvi\u00f3 para negar el agotamiento.<\/strong> La Sala concluy\u00f3 all\u00ed que el procedimiento administrativo no hab\u00eda concluido, porque subsist\u00eda la voluntad conciliatoria de las partes, y declar\u00f3 con lugar la oposici\u00f3n a la medida de secuestro. El precedente, bien le\u00eddo, corta en los dos sentidos: lo que habilita la v\u00eda judicial no es el paso del tiempo sin m\u00e1s, sino el cierre verificable de la fase conciliatoria.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La decisi\u00f3n de octubre de 2026: dos definiciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El 15 de octubre de 2026, la Sala de Casaci\u00f3n Civil decidi\u00f3 un recurso extraordinario en un juicio por indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, da\u00f1o patrimonial y da\u00f1o moral derivados de un contrato de arrendamiento de vivienda ya extinguido (expediente AA20-C-2026-000028). Primera instancia y alzada hab\u00edan declarado inadmisible la demanda por falta de agotamiento del procedimiento previo.<\/p>\n\n\n\n<p>La formalizante denunci\u00f3 falsa aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 94 y 96, sobre un argumento atractivo: trat\u00e1ndose de una pretensi\u00f3n puramente patrimonial, sin desposesi\u00f3n en juego, no habr\u00eda familia que proteger y, por tanto, no habr\u00eda antejuicio que agotar.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La Sala rechaz\u00f3 esa tesis.<\/strong> Razon\u00f3 que la acci\u00f3n indemnizatoria es producto de un contrato de arrendamiento culminado y que, existiendo una relaci\u00f3n derivada de la relaci\u00f3n arrendaticia, los art\u00edculos 94 y 96 le resultan aplicables en principio. La f\u00f3rmula \u00abdem\u00e1s acciones derivadas de relaciones arrendaticias\u00bb se lee, pues, con amplitud.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Y aun as\u00ed cas\u00f3 el fallo.<\/strong> No porque el antejuicio fuera innecesario, sino porque <strong>estaba agotado<\/strong> y los jueces de instancia no lo verificaron. Con el libelo se hab\u00edan consignado las actas del expediente administrativo: auto de inicio, boletas de notificaci\u00f3n, dos audiencias conciliatorias celebradas con presencia de ambas partes y cerradas sin acuerdo, y dos actas posteriores declarando desierto el acto. Integrando los art\u00edculos 7, 8 y 10 del Decreto N\u00b0 8.190, la Sala concluy\u00f3 que el procedimiento culmina con la audiencia conciliatoria y que, cumplido \u00e9ste, la v\u00eda judicial queda habilitada <em>independientemente de la decisi\u00f3n<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p>El resultado: casaci\u00f3n total, nulidad del fallo de alzada, revocatoria del de primera instancia y reposici\u00f3n de la causa, por violaci\u00f3n del principio <em>pro actione<\/em> y del derecho de acceso a la justicia.<\/p>\n\n\n\n<p>La distinci\u00f3n importa para el litigio. <strong>Esta decisi\u00f3n no autoriza a demandar sin antejuicio.<\/strong> Autoriza a demandar sin resoluci\u00f3n administrativa expresa, cuando conste el cierre de la fase conciliatoria.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Lo que queda sin resolver<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Tres zonas grises sobrevivir\u00e1n a este fallo, y todas son terreno de litigio.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. \u00bfDebe coincidir el objeto del antejuicio con el de la demanda?<\/strong> Un procedimiento administrativo tramitado por desalojo y c\u00e1nones insolutos no versa sobre los mismos hechos que una demanda posterior por da\u00f1o moral y deterioro del inmueble. Tampoco coinciden necesariamente los legitimados: una sucesi\u00f3n puede solicitar ante SUNAVI y un solo coheredero demandar en nombre propio. La f\u00f3rmula \u00abindependientemente de la decisi\u00f3n\u00bb sugiere que basta con haber transitado el tr\u00e1mite, pero el punto no ha sido motivado expresamente. Quien litigue del lado del arrendatario encontrar\u00e1 aqu\u00ed su mejor defensa.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. \u00bfCu\u00e1ndo est\u00e1 realmente cerrada la conciliaci\u00f3n?<\/strong> Si SUNAVI, tras levantar un acta de cierre, sigue convocando audiencias, \u00bfel procedimiento continu\u00f3 o termin\u00f3? El criterio de 2025 sirve para ambas respuestas. La prudencia aconseja no demandar con un acta de cierre aislada si el expediente administrativo sigui\u00f3 movi\u00e9ndose despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. La inadmisibilidad sobrevenida.<\/strong> Declarar inadmisible una demanda despu\u00e9s de admitida, citado el demandado y trabada la litis plantea problemas de seguridad jur\u00eddica y de preclusi\u00f3n que la jurisprudencia admite pero no ha sistematizado. Cuando esa declaratoria se usa adem\u00e1s para no pronunciarse sobre una confesi\u00f3n ficta ya consumada, el costo para el actor es mayor que la simple p\u00e9rdida de una instancia.<\/p>\n\n\n\n<p>A ello se suma un l\u00edmite ya establecido y que conviene no olvidar: el procedimiento previo <strong>no<\/strong> se aplica a quien demanda contra un ocupante sin relaci\u00f3n arrendaticia ni t\u00edtulo protegido. Exigirlo all\u00ed configura falsa aplicaci\u00f3n, seg\u00fan las sentencias de la Sala de Casaci\u00f3n Civil de 2022 citadas arriba.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Recomendaciones pr\u00e1cticas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Para el arrendador que prepara una demanda sobre un inmueble destinado a vivienda:<\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>Agote siempre el procedimiento previo<\/strong>, cualquiera sea la acci\u00f3n: desalojo, cumplimiento, resoluci\u00f3n, cobro o indemnizaci\u00f3n, incluso despu\u00e9s de extinguido el contrato y aunque no se discuta la posesi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Procure que el tr\u00e1mite administrativo cubra lo que va a demandar.<\/strong> Si la pretensi\u00f3n incluye da\u00f1os, deje constancia de ello en la solicitud y en las actas de audiencia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cuide la identidad de los legitimados<\/strong> entre la solicitud administrativa y el libelo: mismos solicitantes, mismos demandantes.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Documente el cierre.<\/strong> El acta que deja constancia de la infructuosidad de la conciliaci\u00f3n es hoy la pieza decisiva. P\u00eddala, ret\u00edrela y cons\u00e9rvela.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Consigne todo con el libelo<\/strong>: auto de inicio, boletas, actas de audiencia, actas de desierto, inspecciones. En el caso de 2026, la casaci\u00f3n prosper\u00f3 precisamente porque esas actas estaban en el expediente y el juez no las valor\u00f3.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Si SUNAVI no decide<\/strong>, demande invocando los art\u00edculos 7, 8 y 10 del Decreto N\u00b0 8.190 y el criterio vigente, dejando constancia del vencimiento del plazo de veinte d\u00edas h\u00e1biles desde la primera audiencia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>No asuma el mismo r\u00e9gimen en materia comercial<\/strong>: all\u00ed rige el art\u00edculo 41, literal \u00abl\u00bb, de la ley de arrendamiento comercial, con agotamiento autom\u00e1tico a los treinta d\u00edas continuos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Para quien defiende al arrendatario, el orden de revisi\u00f3n es el inverso: \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, identidad objetiva y subjetiva del tr\u00e1mite, y continuidad efectiva de la fase conciliatoria.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La instituci\u00f3n se ha desplazado de un extremo al otro. Naci\u00f3 como filtro protector, se endureci\u00f3 hasta convertirse en una barrera que exig\u00eda un acto administrativo que muchas veces nunca llegaba, y hoy se reequilibra: el tr\u00e1mite sigue siendo obligatorio y de alcance amplio, pero el justiciable ya no queda reh\u00e9n del silencio de la Administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Para el arrendador, la lectura pr\u00e1ctica es simple. El antejuicio no se evita; se cumple, se documenta y se acredita. Ah\u00ed se gana o se pierde la admisi\u00f3n de la demanda.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El procedimiento previo a las demandas arrendaticias de vivienda: doctrina, jurisprudencia y evoluci\u00f3n. El problema Un arrendatario desocupa el inmueble y lo deja deteriorado. El contrato ya se extingui\u00f3: no hay entrega que pedir ni posesi\u00f3n que discutir. 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