En el régimen de propiedad horizontal venezolano, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario del 18 de agosto de 1983), los copropietarios están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos comunes (art. 14 LPH), constituyendo una obligación propter rem ligada a la titularidad del inmueble. El cobro de estas expensas debe realizarse por vías legales, conferiendo a las planillas de condominio fuerza ejecutiva para procedimientos judiciales expeditos (art. 14 LPH). Sin embargo, ante la morosidad frecuente, algunas juntas de condominio recurren a medidas coercitivas extrajudiciales, como la suspensión de servicios básicos (agua, gas, electricidad), restricción de acceso a áreas comunes (ascensores, estacionamientos, piscinas) o decodificación de llaves electrónicas. Estas prácticas constituyen vías de hecho, definidas doctrinalmente como actos arbitrarios que usurpan funciones jurisdiccionales, violando el debido proceso y derechos constitucionales (arts. 26, 49 y 115 CRBV). Este artículo analiza la prohibición de tales vías de hecho, con base en doctrina y jurisprudencia venezolana consolidada.
El art. 14 LPH establece que las contribuciones a gastos comunes son exigibles por el administrador o por cualquier copropietario que hubiere pagado en exceso. Las planillas hacen fe contra el moroso (salvo prueba en contrario), permitiendo cobro por vía ejecutiva (procedimiento especial del Código de Procedimiento Civil). En casos extremos de morosidad reiterada, la asamblea puede demandar la enajenación forzosa del inmueble (art. 39 LPH), con aprobación del 75% de los copropietarios. La ley no autoriza medidas coercitivas privadas; el cobro debe ser judicial para evitar arbitrariedades.
La doctrina, influida por autores como José Luis Aguilar Gorrondona y Gert Kummerov, enfatiza que la propiedad horizontal equilibra derechos individuales con obligaciones colectivas, pero la junta de condominio carece de potestades sancionatorias o coercitivas. Tales actos configuran abuso de derecho (art. 1.185 CC) y justicia por mano propia, prohibida en un Estado de Derecho. Rafael Ángel Briceño y otros doctrinarios destacan que las vías de hecho vulneran la copropiedad forzosa perpetua sobre áreas comunes (art. 5 LPH), ya que el moroso no pierde derechos de uso proporcional. La morosidad genera responsabilidad civil, pero su ejecución es exclusiva del Poder Judicial. Doctrinarios como Eloy Maduro Luyando clasifican estas prácticas como indefensión, recomendando acción de amparo constitucional como vía idónea para restablecer inmediatamente la situación infringida (art. 27 CRBV).
La Sala Constitucional del TSJ ha desarrollado una línea pacífica prohibitiva:
- Sentencia N° 1658 del 16/06/2003 (exp. 03-0609): Declaró que las juntas no pueden suspender servicios básicos (gas, agua) por deudas, configurando vías de hecho que violan derechos a la vida, salud, vivienda adecuada y propiedad (arts. 43, 46, 82, 83 y 115 CRBV). La ley proporciona vías judiciales suficientes, haciendo innecesarias e ilegítimas tales medidas.
- Sentencia N° 603 del 30/04/2025 (ponente: Magistrada Michel Velásquez Grillet): Reiteró que las juntas carecen de facultades para imponer sanciones arbitrarias, como prohibición de acceso a áreas comunes o publicación de morosos. Estas actos generan indefensión y violan tutela judicial efectiva.
Otras decisiones refuerzan que restricciones (decodificación de ascensores, anulación de accesos) son antijurídicas, procediendo amparo para su cesación inmediata (e.g., revisiones de sentencias inferiores que validaban reglamentos internos permisivos). La Sala ha calificado estas conductas como usurpación de funciones judiciales (art. 138 CRBV), priorizando el cobro ejecutivo sobre coerciones privadas.
Aunque la morosidad afecta la sostenibilidad del condominio, las vías de hecho generan mayor perjuicio: exponen a la junta a acciones de amparo, indemnizaciones por daños y perjuicios, e incluso responsabilidad penal por justicia por mano propia.
Recomendaciones:
- Agotar gestiones amistosas (notificaciones, planes de pago).
- Iniciar cobro ejecutivo con planillas como título.
- En morosidad grave, activar art. 39 LPH.
Esto alinea con principios de seguridad jurídica y proporcionalidad.
La doctrina y jurisprudencia venezolana son unánimes: las vías de hecho en el cobro de expensas condominiales son ilegítimas y violatorias de derechos fundamentales. El TSJ, mediante sentencias vinculantes, obliga a recurrir exclusivamente a vías judiciales, protegiendo la convivencia y el derecho de propiedad. Las juntas deben actuar con rigor legal para evitar nulidades y responsabilidades, fortaleciendo así el régimen de propiedad horizontal en Venezuela.
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