En el ámbito del derecho inmobiliario colombiano, la adquisición de bienes raíces exige una diligencia rigurosa para garantizar la oponibilidad y la intangibilidad del derecho de dominio. El estudio de títulos, como instrumento jurídico fundamental, constituye un análisis técnico y profundo de la tradición dominial y de las cargas registrales que gravan un inmueble, conforme lo dispone el artículo 1135 del Código Civil, que impone al adquirente la verificación de la legitimidad del título traslaticio y la buena fe exenta de culpa. Omitir este procedimiento equivale a exponerse a vicios ocultos que pueden derivar en la nulidad relativa del negocio jurídico, acciones reivindicatorias o resoluciones contractuales, con las consecuentes pérdidas económicas y prolongados litigios. A continuación, se expone su concepto, alcance, implicaciones normativas y la imperiosa necesidad de su realización por profesionales del derecho especializados.
El estudio de títulos consiste en la examen jurídico integral de la historia registral del inmueble, centrado primordialmente en el Certificado de Tradición y Libertad expedido por la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, complementado con el análisis de las escrituras públicas y actos jurídicos que integran la cadena dominial. Su propósito esencial radica en constatar:
- La tradición ininterrumpida del dominio, asegurando la validez formal y material de cada transmisión (compraventa, sucesión, adjudicación judicial u otros modos derivativos o traslaticios).
- Las limitaciones al dominio (gravámenes, medidas cautelares, servidumbres, usufructos, hipotecas o embargos).
- La ausencia de conflictos pendientes (procesos judiciales, sucesiones no liquidada o demandas en curso).
- La correspondencia exacta entre las características registrales (matrícula inmobiliaria, linderos, cabida, nomenclatura y destino) y el bien ofrecido.
Alcance Técnico del AnálisisUn estudio de títulos riguroso permite identificar, entre otros aspectos críticos:
- Régimen de propiedad horizontal: Regulado por la Ley 675 de 2001, verifica el sometimiento válido del inmueble al régimen y la existencia de la persona jurídica correspondiente, evitando irregularidades en desarrollos inmobiliarios.
- Titularidad real y modo de adquisición: Evita los riesgos asociados a la venta de cosa ajena (artículo 1871 del Código Civil), que aunque permissible genera complejidades en la entrega material y el otorgamiento de escritura.
- Afectaciones especiales:
- Afectación a vivienda familiar (Ley 258 de 1996, operación de pleno derecho con causales taxativas de levantamiento).
- Patrimonio de familia inembargable (Decreto 1069 de 2015, requisitos estrictos de constitución y levantamiento notarial o judicial).
- Condición de Vivienda de Interés Social (VIS): Conforme al Decreto 949 de 2022, identifica restricciones a la enajenación derivadas de subsidios, inscritas en el folio de matrícula.
- Obligaciones fiscales: Estado del impuesto predial unificado (Ley 44 de 1990) y posibles medidas cautelares por mora.
- Gravámenes y estado de libertad: Usufructos, hipotecas o condiciones resolutorias que limiten el goce pleno.
Importancia Jurídica y Consecuencias de su OmisiónLa jurisprudencia colombiana ha reiterado que la diligencia del comprador incluye la verificación registral exhaustiva. La ausencia de estudio de títulos expone a:
- Adquisición de bienes con vicios redhibitorios o evicción.
- Imposibilidad de constituir garantías reales efectivas (exigidas por entidades crediticias).
- Litigios prolongados por terceros con derechos preferentes.
En operaciones de mayor complejidad —fusiones societarias, due diligence inmobiliario, sucesiones o constituciones hipotecarias—, su realización resulta inexcusable.
El estudio de títulos trasciende la mera formalidad: representa la garantía técnica de que el derecho de propiedad adquirido sea pleno, oponible erga omnes y libre de contingencias. En un mercado inmobiliario caracterizado por asimetrías informativas, confiar este análisis a abogados especializados en derecho inmobiliario y registral constituye no un gasto, sino una medida prudente de preservación patrimonial.
Recomendamos encarecidamente su ejecución previa a cualquier compromiso contractual, especialmente antes de la suscripción de promesas de compraventa o el desembolso de arras.
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