En Venezuela, la relación arrendaticia comercial está regulada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial N° 40.418, 23 de mayo de 2014), un instrumento que busca equilibrar los intereses de arrendadores y arrendatarios en un contexto económico complejo. Desde Abint Abogados, analizamos los pilares de esta normativa, sus implicaciones legales y los retos que enfrenta en la práctica, considerando la dolarización informal y la inflación persistente.
Marco Normativo: Principios y Obligaciones
El decreto se aplica exclusivamente a inmuebles destinados a actividades comerciales, como locales en centros comerciales, quioscos y stands, excluyendo viviendas u oficinas, reguladas por otras leyes como la de 1999 o el Código Civil. Entre sus aspectos clave destacan:
Fijación del Canon de Arrendamiento
El artículo 18 permite a las partes pactar libremente el canon bajo tres modalidades:
Canon Fijo (CAF): Calculado sobre el valor del inmueble, con una rentabilidad máxima del 12% anual (20% para locales nuevos el primer año).
Canon Variable (CAV): Basado en un porcentaje de ventas brutas (1% al 8%, o hasta 15% en entretenimiento).
Canon Mixto (CAM): Combina un fijo (hasta 50% del CAF) y un variable (máximo 8%).
Aunque el artículo 41, literal «e», prohíbe cánones en moneda extranjera, la Sala de Casación Civil del TSJ, en sentencia N° RC 000106 (29 de abril de 2021), flexibilizó esta restricción, permitiendo pactos en divisas siempre que el pago pueda hacerse en bolívares al tipo de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV), conforme al artículo 128 de la Ley del BCV y el Convenio Cambiario N° 1 de 2018.
Duración y Prórroga
Los contratos tienen una duración mínima de un año (artículo 25), y al vencer, el arrendatario goza de una prórroga legal obligatoria para el arrendador, pero optativa para él (artículo 26). Esta varía según el tiempo de la relación:
Hasta 1 año: 6 meses.
De 1 a 5 años: 1 año.
De 5 a 10 años: 2 años.
Más de 10 años: 3 años.
Esta disposición protege la continuidad del negocio, pero obliga a un análisis cuidadoso de las condiciones al renovar.
Derechos y Deberes
El arrendador debe entregar el inmueble en buen estado y con servicios solventes (artículo 8), mientras que el arrendatario debe pagar puntualmente y conservar la propiedad (artículo 10). Además, el artículo 38 otorga al arrendatario preferencia ofertiva en caso de venta, un derecho clave en un mercado inmobiliario volátil.
Causales de Desalojo
El artículo 40 enumera motivos como el impago de tres meses consecutivos o el uso indebido del inmueble. Sin embargo, medidas excepcionales, como el Decreto N° 4.279 de 2020, suspendieron temporalmente desalojos durante la pandemia, reflejando la intervención estatal en tiempos de crisis.
Resolución de Conflictos
La Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) media en disputas sobre cánones o condiciones (artículo 7). Además, la Sala Constitucional del TSJ, en sentencia N° 0531 (11 de agosto de 2022), desaplicó la prohibición de arbitraje del artículo 41, literal «j», abriendo la puerta a esta vía alternativa.
La Realidad Práctica: Entre la Ley y la Dolarización
A pesar del marco legal, la hiperinflación y la dolarización informal han transformado las relaciones arrendaticias comerciales en Venezuela. Aunque la ley prohíbe cánones en divisas, en la práctica muchos contratos se pactan en dólares, pagaderos en bolívares a tasa BCV o en efectivo extranjero. La sentencia del TSJ de 2021 legitimó esta dinámica, pero la falta de reforma legislativa genera incertidumbre jurídica. Por ejemplo, un arrendador que exige pago en dólares enfrenta el riesgo de que el arrendatario invoque la normativa para pagar solo en bolívares, lo que puede derivar en litigios.
La inflación también dificulta la fijación de cánones justos. La Cámara Inmobiliaria de Venezuela, en un planteamiento reciente a la vicepresidenta Delcy Rodríguez en 2025, propuso actualizar el decreto para reflejar estas realidades, incluyendo cánones indexados a divisas o al índice de precios al consumidor.
Implicaciones Legales y Recomendaciones
La regulación arrendaticia comercial en Venezuela ofrece un equilibrio teórico entre arrendadores y arrendatarios, pero su aplicación práctica exige cautela. Para los arrendadores, es crucial redactar contratos que respeten la normativa, pero que también prevean ajustes ante la inflación. Para los arrendatarios, conocer sus derechos de prórroga y preferencia es esencial para proteger sus negocios.
En Abint Abogados, recomendamos a nuestros clientes:
Revisar contratos: Asegúrese de que las cláusulas sobre cánones y prórrogas cumplan con el decreto y la jurisprudencia reciente.
Negociación informada: Ante la dolarización, pacte términos claros y documente acuerdos sobre tasas de cambio.
Asesoría ante conflictos: Si surge una disputa, recurra a la SUNDDE o evalúe el arbitraje tras el fallo del TSJ de 2022.
La relación arrendaticia comercial en Venezuela es un terreno donde el derecho intenta adaptarse a una economía en constante cambio. En Abint Abogados, estamos comprometidos con brindar soluciones jurídicas que protejan los intereses de nuestros clientes, ya sean arrendadores o arrendatarios, en un entorno de desafíos económicos y normativos. Si enfrenta una situación arrendaticia, contáctenos: su tranquilidad es nuestra prioridad.
About the Author
