En Venezuela, muchos vendedores creen que pueden dar por resuelto un contrato de vivienda con solo invocar el vencimiento del plazo. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo de Justicia dice otra cosa.
Uno de los conflictos más frecuentes en el mercado inmobiliario venezolano surge cuando el vendedor, frente a un retraso en la firma del documento definitivo, decide actuar de forma unilateral: declara resuelto el contrato, retiene las arras y le cierra la puerta al comprador. La pregunta jurídica que este escenario plantea es tan simple como delicada: ¿puede una parte resolver por sí sola un contrato bilateral?
El punto de partida es el artículo 1.167 del Código Civil venezolano, que establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la resolución del contrato o su cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos. La palabra clave es «judicialmente». El legislador no previó la resolución automática ni la declaración unilateral fuera de los supuestos expresamente pactados como arras penitenciales.
Sin embargo, en la práctica es común encontrar contratos de opción de compraventa que incluyen cláusulas que permiten al vendedor «dar por resuelto» el contrato con una simple notificación, ante cualquier incumplimiento del comprador. Y aquí comienza el problema: ¿tienen esas cláusulas plena eficacia cuando se trata de vivienda principal?
Una cosa es que el contrato prevea consecuencias ante el incumplimiento, y otra muy distinta es que el vendedor pueda decidir unilateralmente quién incumplió y ejecutar esa consecuencia sin que un juez lo revise.
La jurisprudencia venezolana sobre contratos de opción de compraventa ha tenido una evolución notable. Durante años, la Sala de Casación Civil sostuvo posiciones cambiantes sobre si estos contratos equivalían a una venta definitiva o a un contrato preliminar. Ese debate llegó a un punto de inflexión con la sentencia vinculante N° 878 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada el 20 de julio de 2015, en el expediente N° 2014-0662, caso Panadería La Cesta de los Panes, C.A. En ese fallo, la Sala Constitucional estableció con carácter vinculante que todo juez de la República debe analizar de forma individualizada los elementos, términos y condiciones de cada contrato para determinar su verdadera naturaleza jurídica, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado.
Este criterio fue ratificado recientemente por la propia Sala de Casación Civil en la sentencia N° 00176 del 23 de abril de 2025, con ponencia de la magistrada Carmen Eneida Alves Navas, en la que la Sala reconoció expresamente que el criterio sobre la calificación de los contratos de opción de compraventa «ha sido dinámico» a lo largo de los años, y reafirmó que el estándar vigente es el fijado por la Sala Constitucional en 2015: analizar la sustancia del contrato, no su nombre.
Esta evolución jurisprudencial es relevante porque impacta directamente en la cuestión de la resolución. Si el contrato, pese a llamarse «opción», contiene todos los elementos de una venta definitiva —consentimiento, objeto y precio determinados—, entonces no puede resolverse unilateralmente como si fuera un simple contrato preparatorio. Las consecuencias del incumplimiento serán las de una compraventa propiamente dicha, y la parte afectada deberá acudir a la vía judicial para obtener el cumplimiento forzoso o la resolución, con los daños correspondientes.
El panorama se complica aún más cuando el contrato involucra vivienda principal y crédito hipotecario. En ese escenario específico, la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat actúa como un límite normativo expreso que el vendedor no puede ignorar: prohíbe ejecutar medidas que impliquen la pérdida de la vivienda cuando el retraso en la protocolización del crédito no sea imputable al comprador. Esta no es una norma de gracia ni una disposición transitoria; es una regla de distribución de riesgo que el Estado ha establecido para corregir los desequilibrios estructurales del sistema hipotecario venezolano.
La Sala de Casación Civil, en el marco de la sentencia analizada en nuestro artículo anterior —relacionada con el contrato de opción sobre un inmueble en el estado Trujillo y la demora del FAOV en liberar los fondos— aplicó precisamente este razonamiento. El vencimiento formal del plazo no fue considerado suficiente para justificar la resolución, porque el incumplimiento del comprador no le era imputable: fue el sistema financiero estatal quien no liberó los recursos a tiempo. Resolver el contrato en esas circunstancias habría significado trasladar al comprador las consecuencias de una falla institucional ajena a su voluntad.
El vencimiento del plazo es un dato contractual. La imputabilidad del incumplimiento es una cuestión de fondo. Sin analizar la segunda, la primera no puede generar por sí sola la resolución del contrato.
Más allá del caso concreto, la doctrina que consolida este fallo, sumada al criterio del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil sobre la carga de la prueba, establece un estándar claro: quien alega la resolución por incumplimiento debe demostrar que ese incumplimiento fue real, injustificado y atribuible a la contraparte. Si el incumplimiento tuvo su origen en factores externos —retrasos bancarios, demoras administrativas, actuaciones de organismos estatales—, la resolución unilateral no solo es cuestionable, sino jurídicamente vulnerable.
Lo que esto significa en la práctica es que el vendedor que pretenda resolver un contrato de vivienda principal deberá ser extremadamente cuidadoso. Debe poder demostrar ante un tribunal que el comprador incumplió, que ese incumplimiento le es imputable, y que la resolución no encubre una ejecución indebida frente a circunstancias que el comprador no pudo controlar. De lo contrario, la resolución declarada unilateralmente puede ser desconocida judicialmente, con las consecuencias patrimoniales que ello implica: restitución del inmueble, devolución de arras, e indemnización de daños.
Para los compradores, este conjunto de criterios jurisprudenciales representa una protección importante, pero no automática. La diligencia sigue siendo el mejor escudo: gestionar el crédito oportunamente, documentar cada gestión ante el banco o el organismo estatal, conservar los comprobantes de cada paso del proceso y, ante la menor señal de una resolución unilateral por parte del vendedor, actuar de inmediato con asistencia legal. Ese expediente documental es el que, ante un tribunal, permite demostrar quién actuó de buena fe y quién no.
En definitiva, la resolución unilateral de un contrato de opción de compraventa sobre vivienda en Venezuela no es un mecanismo simple ni infalible. La jurisprudencia del TSJ, desde la sentencia constitucional vinculante de 2015 hasta los fallos más recientes de la Sala de Casación Civil en 2025 y 2026, avanza en una dirección muy clara: los formalismos contractuales no pueden anteponerse al análisis real de quién incumplió, por qué razón y qué garantías constitucionales están en juego. El nombre del contrato, la cláusula de vencimiento automático y el plazo pactado son puntos de partida. La sustancia del conflicto es lo que los tribunales realmente analizan.
About the Author
