Alterar la estructura de un local comercial sin el consentimiento expreso del propietario es un incumplimiento grave. Sin embargo, para los dueños de inmuebles en Venezuela, recuperar el local y cobrar los daños ocasionados por estas «mejoras» o reformas no autorizadas solía requerir dos juicios distintos, un desgaste judicial innecesario justificado en la falsa barrera de la «inepta acumulación de pretensiones».
La reciente sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Exp. AA20-C-2026-000034) fulmina este obstáculo y establece un precedente directo: el propietario puede demandar el desalojo por modificaciones no autorizadas y exigir el pago de los daños derivados de estas en un mismo proceso.
La Cláusula de Modificaciones como Escudo Contractual
El éxito del desalojo en este precedente se fundamentó en una regla inquebrantable desde el origen de la relación: el inquilino tenía prohibido modificar la estructura, distribución o disposición del inmueble sin autorización previa y por escrito del arrendador. Al construir anexos y demoler paredes para adaptar el local a su conveniencia, el arrendatario activó de forma directa la causal de desalojo prevista en el artículo 40 (literal C) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para proteger una inversión inmobiliaria, todo contrato debe estar estructurado estratégicamente para calificar cualquier intervención no autorizada como causal fulminante de resolución. Asimismo, debe establecer explícitamente que cualquier mejora o bienhechuría realizada quedará a favor del inmueble, sin que esto genere derecho a retención o indemnización alguna para el inquilino.
El Riesgo Probatorio: Demostrar el Daño Cuesta Dinero
Aunque el TSJ falló a favor de la propietaria ordenando la restitución inmediata del local, el tribunal negó el pago de la indemnización solicitada por las alteraciones al inmueble. La razón fue estrictamente probatoria: la demandante tasó los daños en su demanda, pero no aportó durante el juicio las experticias técnicas necesarias para demostrar financieramente cuánto costaba revertir dichas reformas.
La lección para el litigio comercial es clara: probar que el inquilino hizo reformas ilícitas mediante una inspección judicial es suficiente para lograr el desalojo. Sin embargo, para obligar al inquilino a pagar por los daños o las alteraciones estructurales, el impacto patrimonial debe cuantificarse de manera irrefutable mediante peritajes de ingeniería y auditorías de costos.
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