¿Hay que agotar SUNAVI para demandar daños y perjuicios?

El procedimiento previo a las demandas arrendaticias de vivienda: doctrina, jurisprudencia y evolución.

El problema

Un arrendatario desocupa el inmueble y lo deja deteriorado. El contrato ya se extinguió: no hay entrega que pedir ni posesión que discutir. El arrendador sólo quiere el dinero de la reparación. ¿Debe pasar antes por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI)?

La pregunta no es teórica. De ella depende que la demanda se admita o se declare inadmisible, con pérdida de tiempo, de costas y, a veces, de la prescripción.

La jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo de Justicia responde que sí: el procedimiento previo es exigible también para las pretensiones indemnizatorias autónomas. Pero fija, a la vez, un criterio sobre qué significa agotarlo que cambia el resultado de muchos juicios en curso.

El marco normativo

Dos instrumentos de 2011 configuran la institución.

El Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial N° 39.668 del 6 de mayo de 2011) [Verificar número de Gaceta] diseña, en sus artículos 7 al 10, un trámite conciliatorio ante el órgano administrativo competente.

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011) remite a ese trámite y define su ámbito:

• Artículo 94. Lo exige «previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda», así como a todo proceso del que pueda resultar la pérdida de la posesión o tenencia.
• Artículo 96. Precisa que el procedimiento aplicable es el de los artículos 7 al 10 del Decreto N° 8.190.

El engranaje del Decreto es sencillo: audiencia conciliatoria con asistencia jurídica de ambas partes (artículo 7), plazo total que no puede exceder de veinte días hábiles contados desde la primera audiencia, acta de cierre que deja constancia del acuerdo o de la infructuosidad de las gestiones (artículo 8), decisión motivada cuando no hay acuerdo (artículo 9) y, finalmente, el artículo 10: cumplido el procedimiento, «independientemente de la decisión», las partes pueden acudir a los tribunales. Sin ese cumplimiento previo, no.

La frase que ha generado tres lustros de litigio es la del artículo 94: y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias.

Naturaleza jurídica: no es una «vía administrativa» cualquiera

El procedimiento previo no es un recurso administrativo ni una instancia de revisión. Es un presupuesto de admisibilidad de la pretensión: una carga procesal cuyo incumplimiento impide la constitución válida del proceso, verificable de oficio por el juez.

La Sala Constitucional lo describió en su sentencia N° 823 del 18 de octubre de 2016 (caso: Catiz Hugdariz Araque Vásquez) como un trámite que «persigue una habilitación para acudir al procedimiento jurisdiccional». La palabra clave es habilitación: no se busca que la Administración resuelva el conflicto, sino que constate que hubo una oportunidad real de conciliar antes de que un tribunal pueda ordenar la salida de una familia de su vivienda.

De esa finalidad tuitiva —anclada en el artículo 82 de la Constitución— derivan dos consecuencias doctrinales que conviene no confundir:

1. El fundamento del requisito es la protección posesoria, no la relación contractual en abstracto. La doctrina especializada venezolana ha insistido en que el régimen inquilinario de vivienda es tuitivo y de orden público, y que sus cargas deben leerse a la luz del bien que protegen (entre otros, José González Escorche, Los nuevos procedimientos administrativos y el proceso judicial arrendaticio (inquilinario) en Venezuela, obra citada por el propio Tribunal Supremo de Justicia; y Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario).
2. Toda causal de inadmisibilidad es de interpretación restrictiva. El principio pro actione obliga a preferir, entre dos lecturas posibles de un requisito de entrada, aquella que permite el acceso a la jurisdicción (artículos 26 y 257 constitucionales). La Sala Constitucional lo sostiene desde su sentencia N° 1.064 del 19 de septiembre de 2000 (caso: C.A. Cervecería Regional).

Ahí está la tensión que explica toda la evolución posterior: el artículo 94 emplea una fórmula amplísima —»demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias»— mientras que el bien jurídico que justifica la carga es, esencialmente, la posesión de la vivienda.

Quince años de evolución jurisprudencial

La línea no ha sido lineal: primero se consolidó el requisito, luego se delimitó su ámbito y por último se flexibilizó su forma de agotamiento.

Fecha	Decisión	Aporte
2011	Decreto N° 8.190 y Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda	Nace el procedimiento previo a las demandas.
17-04-2013	SCC N° 175	El agotamiento es requisito sine qua non para demandar cuando la acción puede conllevar el desalojo de una vivienda, y es el único requisito que la ley exige.
06-05-2015	SCC N° RI-000243, exp. 13-699	Al interpretar el artículo 94, la Sala sostiene que las partes no pueden eludir el trámite por vía contractual: entrada en vigencia la ley, su cumplimiento es inevitable.
18-10-2016	SC N° 823, exp. 15-1447	Define la función del procedimiento como habilitación de la vía judicial y precisa el carácter de SUNAVI y el efecto de los acuerdos conciliatorios.
07-10-2022	SCC N° 427, exp. 21-007	Hay falsa aplicación del Decreto cuando se exige el antejuicio a una acción reivindicatoria contra quien ocupa sin título: no toda demanda sobre una vivienda queda sujeta al trámite.
08-12-2022	SCC N° 604, exp. 22-221	Reitera el criterio anterior y refuerza la lectura restrictiva del ámbito de aplicación.
21-03-2025	SCC N° 108, exp. 24-688 (arrendamiento comercial)	El agotamiento de la vía administrativa no obliga al administrado a esperar una providencia expresa: basta el transcurso del lapso legal.
01-04-2025	SC N° 447, exp. 24-0394	En materia comercial, acumular desalojo y cobro de cánones como daños y perjuicios no constituye inepta acumulación.
15-10-2026	SCC, exp. AA20-C-2026-000028	Los artículos 94 y 96 sí alcanzan a la demanda autónoma de daños y perjuicios; y el procedimiento se entiende agotado con el cierre de la fase conciliatoria.

El giro de 2025: agotar no es esperar un acto expreso

Durante años, tribunales de instancia exigieron al arrendador consignar con el libelo una resolución de SUNAVI que lo habilitara a demandar. Sin ese papel, inadmisibilidad. El problema práctico es conocido: expedientes abiertos durante meses o años sin decisión del órgano administrativo, con el justiciable atrapado entre un silencio que no puede forzar y un tribunal que no lo recibe.

La sentencia N° 108 del 21 de marzo de 2025 abrió la puerta. En una incidencia cautelar de arrendamiento comercial, la Sala de Casación Civil sostuvo que el agotamiento de la vía administrativa no obliga al administrado a esperar que el organismo dicte una providencia expresa: consumido el lapso legal sin pronunciamiento, la instancia se tiene por agotada.

Dos advertencias antes de citar ese precedente.

Primera: el contexto normativo no es idéntico. La decisión se construyó sobre el artículo 41, literal «l», de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que contiene una cláusula expresa de agotamiento automático —treinta días continuos, «consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa»—. El Decreto N° 8.190 no tiene equivalente, y su artículo 9 sí ordena al funcionario motivar una decisión cuando no hay acuerdo. La extensión a vivienda es, por tanto, analógica.

Segunda: en el caso concreto, el criterio sirvió para negar el agotamiento. La Sala concluyó allí que el procedimiento administrativo no había concluido, porque subsistía la voluntad conciliatoria de las partes, y declaró con lugar la oposición a la medida de secuestro. El precedente, bien leído, corta en los dos sentidos: lo que habilita la vía judicial no es el paso del tiempo sin más, sino el cierre verificable de la fase conciliatoria.

La decisión de octubre de 2026: dos definiciones

El 15 de octubre de 2026, la Sala de Casación Civil decidió un recurso extraordinario en un juicio por indemnización de daños y perjuicios, daño patrimonial y daño moral derivados de un contrato de arrendamiento de vivienda ya extinguido (expediente AA20-C-2026-000028). Primera instancia y alzada habían declarado inadmisible la demanda por falta de agotamiento del procedimiento previo.

La formalizante denunció falsa aplicación de los artículos 94 y 96, sobre un argumento atractivo: tratándose de una pretensión puramente patrimonial, sin desposesión en juego, no habría familia que proteger y, por tanto, no habría antejuicio que agotar.

La Sala rechazó esa tesis. Razonó que la acción indemnizatoria es producto de un contrato de arrendamiento culminado y que, existiendo una relación derivada de la relación arrendaticia, los artículos 94 y 96 le resultan aplicables en principio. La fórmula «demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias» se lee, pues, con amplitud.

Y aun así casó el fallo. No porque el antejuicio fuera innecesario, sino porque estaba agotado y los jueces de instancia no lo verificaron. Con el libelo se habían consignado las actas del expediente administrativo: auto de inicio, boletas de notificación, dos audiencias conciliatorias celebradas con presencia de ambas partes y cerradas sin acuerdo, y dos actas posteriores declarando desierto el acto. Integrando los artículos 7, 8 y 10 del Decreto N° 8.190, la Sala concluyó que el procedimiento culmina con la audiencia conciliatoria y que, cumplido éste, la vía judicial queda habilitada independientemente de la decisión.

El resultado: casación total, nulidad del fallo de alzada, revocatoria del de primera instancia y reposición de la causa, por violación del principio pro actione y del derecho de acceso a la justicia.

La distinción importa para el litigio. Esta decisión no autoriza a demandar sin antejuicio. Autoriza a demandar sin resolución administrativa expresa, cuando conste el cierre de la fase conciliatoria.

Lo que queda sin resolver

Tres zonas grises sobrevivirán a este fallo, y todas son terreno de litigio.

1. ¿Debe coincidir el objeto del antejuicio con el de la demanda? Un procedimiento administrativo tramitado por desalojo y cánones insolutos no versa sobre los mismos hechos que una demanda posterior por daño moral y deterioro del inmueble. Tampoco coinciden necesariamente los legitimados: una sucesión puede solicitar ante SUNAVI y un solo coheredero demandar en nombre propio. La fórmula «independientemente de la decisión» sugiere que basta con haber transitado el trámite, pero el punto no ha sido motivado expresamente. Quien litigue del lado del arrendatario encontrará aquí su mejor defensa.

2. ¿Cuándo está realmente cerrada la conciliación? Si SUNAVI, tras levantar un acta de cierre, sigue convocando audiencias, ¿el procedimiento continuó o terminó? El criterio de 2025 sirve para ambas respuestas. La prudencia aconseja no demandar con un acta de cierre aislada si el expediente administrativo siguió moviéndose después.

3. La inadmisibilidad sobrevenida. Declarar inadmisible una demanda después de admitida, citado el demandado y trabada la litis plantea problemas de seguridad jurídica y de preclusión que la jurisprudencia admite pero no ha sistematizado. Cuando esa declaratoria se usa además para no pronunciarse sobre una confesión ficta ya consumada, el costo para el actor es mayor que la simple pérdida de una instancia.

A ello se suma un límite ya establecido y que conviene no olvidar: el procedimiento previo no se aplica a quien demanda contra un ocupante sin relación arrendaticia ni título protegido. Exigirlo allí configura falsa aplicación, según las sentencias de la Sala de Casación Civil de 2022 citadas arriba.

Recomendaciones prácticas

Para el arrendador que prepara una demanda sobre un inmueble destinado a vivienda:

• Agote siempre el procedimiento previo, cualquiera sea la acción: desalojo, cumplimiento, resolución, cobro o indemnización, incluso después de extinguido el contrato y aunque no se discuta la posesión.
• Procure que el trámite administrativo cubra lo que va a demandar. Si la pretensión incluye daños, deje constancia de ello en la solicitud y en las actas de audiencia.
• Cuide la identidad de los legitimados entre la solicitud administrativa y el libelo: mismos solicitantes, mismos demandantes.
• Documente el cierre. El acta que deja constancia de la infructuosidad de la conciliación es hoy la pieza decisiva. Pídala, retírela y consérvela.
• Consigne todo con el libelo: auto de inicio, boletas, actas de audiencia, actas de desierto, inspecciones. En el caso de 2026, la casación prosperó precisamente porque esas actas estaban en el expediente y el juez no las valoró.
• Si SUNAVI no decide, demande invocando los artículos 7, 8 y 10 del Decreto N° 8.190 y el criterio vigente, dejando constancia del vencimiento del plazo de veinte días hábiles desde la primera audiencia.
• No asuma el mismo régimen en materia comercial: allí rige el artículo 41, literal «l», de la ley de arrendamiento comercial, con agotamiento automático a los treinta días continuos.

Para quien defiende al arrendatario, el orden de revisión es el inverso: ámbito de aplicación, identidad objetiva y subjetiva del trámite, y continuidad efectiva de la fase conciliatoria.

Conclusión

La institución se ha desplazado de un extremo al otro. Nació como filtro protector, se endureció hasta convertirse en una barrera que exigía un acto administrativo que muchas veces nunca llegaba, y hoy se reequilibra: el trámite sigue siendo obligatorio y de alcance amplio, pero el justiciable ya no queda rehén del silencio de la Administración.

Para el arrendador, la lectura práctica es simple. El antejuicio no se evita; se cumple, se documenta y se acredita. Ahí se gana o se pierde la admisión de la demanda.